Главная » Ваш юрист » На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?

На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?

На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?

Сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, на сегодняшний день не редкость; но вот покупка квартиры, полученной по наследству, все же встречается реже. Опасаться этого не стоит, но внимательнее отнестись к процессу оформления недвижимости в собственность не помешает!

Покупка квартиры по наследству: проблемы, которые могут возникнуть

Основной проблемой при приобретении квартиры, которая была получена по наследству, является то, что вместе с недвижимостью вы можете «приобрести» имущественные претензии лиц, чьи права были нарушены при «распределении» наследства.На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?

По общему правилу, наследование происходит по закону и по завещанию. Если наследодатель не оставил никакого завещания, то в дело «вступают» несколько очередей наследников. Первыми, кто может претендовать на получение наследства, являются ближайшие родственники умершего – дети, родители, супруги.

На практике могут встречаться следующие ситуации:

  • Умерший не жил совместно с женой, но развод официально не оформил, хотя ее в число наследников первой очереди не включили, а сама она не пришла к нотариусу, так как не знала о смерти мужа.
  • Все дети наследодателя умерли, других близких родственников у него нет; соответственно, наследство распределяется по наследникам второй очереди. Но у детей, которые погибли, есть внуки, которые узнали о наследстве. Они имеют право на его получение по праву представления.
  • Самая интересная ситуация может получиться когда объявляются наследники по завещанию, которое было составлено настолько давно, что сам умерший о нем уже не помнил; но несмотря на это, оно законно. Соответственно, возможна и обратная ситуация – когда есть завещание, но недовольные наследники по закону начинают его оспаривать.

На самом деле таких ситуаций довольно большое количество. Поэтому если вы все же решились на приобретение квартиры, полученной по наследству, будьте готовы к неожиданностям.

Это связано с тем, что нотариусы не должны проверять круг наследников, то есть они «доверяют» тем, кто заявил о своем праве на вступление в наследство.

Кроме того, законодателем подразумевается, что срок в 6 месяцев, который проходит с момента смерти гражданина и до открытия наследства, вполне достаточен для того, чтобы «объявились» все, кто хотел.

А если речь идет о тех, кто проживает за границей или отбывает наказание? Они физически не смогут приехать за столь короткий срок в силу объективных причин.

Кроме того, несмотря на то, что закон негласно устанавливает «приоритет» в наследственных вопросах за завещанием, есть категории граждан, которым доля в наследстве положена. К ним относятся: несовершеннолетние дети, нетрудоспособные родители умершего и т.д. Поэтому даже если завещание составлено правильно, но такие «родственники» обнаружатся, суд обязан выделить им долю, пусть и в уже проданной квартире.

Кроме этого, возможны случаи, когда продавца признают недостойным наследником в соответствии с законодательством. И, несмотря на то, что сделка уже почти «закончена», квартира возвращается ее «законному» владельцу.

На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?Получается следующее: недовольный гражданин подает заявление в суд, суд удовлетворяет его иск и новому собственнику необходимо освободить помещение. Безусловно, он может потребовать деньги с продавца, но, как правило, они уже потрачены. Остается надежда на работу отдела судебных приставов и на то, что у бывшего продавца есть какое-либо имущество или депозит, которое можно «перевести» в деньги.

Но это еще не все! В соответствии с законодательством, если в собственности недвижимость менее 3 лет, то при продаже за это уплачивается налог; налогом не облагаются суммы до 1 млн. руб. Соответственно, продавец слезно вас просит указать в договоре именно такую сумму. Вы идет у него на поводу и пишете все, что он хочет. Вам-то какая разница? А разница есть. В случае возникновения судебных тяжб и «отзыва» у вас квартиры, вы можете потребовать назад только ту сумму, которая указана в договоре.

И, наконец, третий возможный «негативный» вариант развития событий. В завещании наследодатель оформил завещательный отказ: да, он передает в собственность квартиру своему сыну, но тот должен предоставить право пользования ей его матери до конца ее жизни. Вот и получается ситуация: вы покупаете квартиру… а там еще и мама в подарок!

Как избежать проблем при покупке?

Прежде чем подписывать договор купли-продажи, необходимо изучить всю «историю» квартиры.

Это возможно сделать несколькими способами:

  • Получить выписку из ЕГРП. В этом реестре содержатся сведения обо всех операциях с недвижимостью, начиная с 1998 года. Кроме того, из такой выписки можно получить информацию обо всех обременениях, наложенных на квартиру.
  • Запросить выписку из домовой книги. Здесь вы узнаете о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади, пусть и не проживающих на ней (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)?).
  • Поговорить с соседями.

Далее интересуемся «судьбой» наследства и всеми претендентами. Если у умершего был один сын, и все имущество досталось ему, то судебные споры в данном случае вряд ли будут, но если все имущество завещано, например, гражданской супруге, с которой умерший жил последние годы, то тут стоит подумать!

Также необходимо убедиться, действительно ли имели место быть завещательные отказы от наследства, как утверждает продавец квартиры. Эту информацию можно получить только в нотариальной конторе.

Если наследников несколько, то в договоре купли-продажи каждый расписывается сам за себя. На практике возможна ситуация, когда наследники оформляют доверенность на одно лицо с правом предоставления их интересов. Тогда вам необходимо проверить содержание доверенности и обратить особое внимание на то, какие «действия» разрешены представителю: например, может ли он подписывать договор и получать по нему деньги.

Не забывайте про проверку личности самого продавца: действительно ли он является тем, за кого себя выдает? Для этого можно обратиться в паспортный стол.

Но и это не главное. Самое важное, от чего стоит отталкиваться – это удостоверение факта смерти владельца квартиры. Вполне возможно, что он просто пропал без вести или находится в длительной командировке. Поэтому запросите у продавца оригинал свидетельства о смерти или решения суда (если он был признан умершим).

Мошенники: чего стоит опасаться?

Самое простое, на что горазды мошенники – это подделка завещания. Для удостоверения это факта можно обратиться к нотариусу.

Очень часто недобропорядочные граждане представляют договор дарения, мены и т.д., согласно которым умерший успел «передать» им недвижимость до смерти. Но в большинстве случаев эти документы поддельные.На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?

Рассмотрим следующую схему: за престарелым человеком вдруг начинает «ухаживать» внезапно объявившийся дальний родственник (квартирант, соседка и т.д.). Обманным путем мошенник подписывает генеральную доверенность на право распоряжения квартирой. После смерти владельца, до момента вступления в наследство остальных родственников, мошенник «избавляется» от квартиры, перепродавая ее третьим лицам, а сам исчезает. В последствии все судебные процессы будут вестись с новым владельцем, так как мошенника уже и след простыл!

И, наконец, самая «черная» схема – это когда гражданина заставляют написать завещание в пользу третьего лица, а потом от него избавляются.

Квартира по наследству: покупать или нет?

Очень часто встречаются ситуации, когда несколько наследников отказываются от наследства в пользу одного гражданина. В данном случае можно выяснить причину отказа: все ли так хорошо, как кажется на первый взгляд?

Ни в коем случае не занижайте цену за квартиру, даже если вас об этом слезно просит продавец. Рассматривайте всегда самый «плохой» вариант: возможно, что «объявятся» наследники, и квартиру у вас заберут. Какое возмещение вы получите тогда?

Уменьшить риск потерь можно еще одним способом: застраховать сделку так называемым «титульным страхованием». То есть, если вы утратите право на недвижимость, страховая компания будет обязана возместить вам все затраты.

Кстати, о цене! Неужели вас не насторожит, если квартира будет стоить процентов на 20% ниже средней стоимости аналогичной недвижимости по региону? А должно насторожить! Хотя недобросовестные продавцы могут оправдать такую срочность необходимостью уехать в другой город, срочной оплатой операции и т.д.

Доверенность! Какие риски ожидают с этой стороны?

Во-первых , не соглашайтесь на сделку купли-продажи по доверенности, если вас не хотят знакомить с собственником по разным причинами (болезнь, командировка и т.д.).

Во-вторых , доверенность отменяется в одностороннем порядке; и если на момент подписания договора она действовала, то уже после передачи денег собственник может ее отменить. А потом пойти в суд и потребовать признание сделки недействительной.

Одним из главных обстоятельств совершаемой сделки можно считать дееспособность продавца. Вполне возможны и такие случаи, когда продавец оформляет сделку купли-продажи, а потом сам же идет в суд и оспаривает сделку.

Остановимся здесь более подробно. Итак, суд выносит решение в пользу недееспособного и возвращает ему квартиру. До момента «перерегистрации» в квартире, по сути, могут проживать и старые, и новые владельцы. Но покупатели оказываются в ситуации, когда они являются правообладателями, но не могут распоряжаться судьбой квартиры. Что делать?

Денежные средства уже потрачены, никакого имущества у продавца нет, из квартиры его не выселишь и арест не наложишь…Поэтому в данном случае есть риск потерять если не все деньги, выплаченные по договору, то большую их часть.

Как проверить дееспособность гражданина? Обратиться в диспансер (психоневрологического профиля) или, как минимум, попросить показать водительское удостоверение.

Кто-то теряет, а кто-то находит…как быть в числе выигравших от заключения сделки купли-продажи квартиры, полученной по наследству?

«Множественные» продажи одного объекта недвижимости, к сожалению, сегодня не редкость. На руку недобросовестным продавцам, прежде всего, юридическая неграмотность граждан и желание сэкономить.

Многие «черные» риэлторы рассуждают следующим способом: если квартиру перепродать несколько раз, то последний покупатель будет «добросовестным», и у него уже никто не отнимет квартиру.

На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?На самом деле это не так: если недвижимость изначально была изъята у владельца незаконным путем, то, несмотря на количество ее будущих владельцев, собственник может вернуть ее себе. Здесь вам очень пригодится выписка из ЕГРП.

Все мы помним, что любая перепланировка в квартире должна быть узаконена. Так почему бы нам для того, чтобы убедиться, что все в порядке, не изучить документы из БТИ?

Хотя такие документы можно получить только собственнику или лицам, с ним зарегистрированным. При наличии правоустанавливающих документов эту проблему можно решить: приезжаете в БТИ с продавцом и объясняете ситуацию на месте. После уплаты госпошлины за справку, вам ее выдадут.

Внимательно читаем договор: все данные квартиры должны быть отражены в соответствии с правоустанавливающими документами; проверьте все еще раз (См. Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?).

Отдельная тема – расчеты за квартиру.

Возможны три варианта:

  1. расчет наличными после подписания договора до момента государственной регистрации;
  2. расчет наличными после осуществления процедуры государственной регистрации;
  3. расчет через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).

Многолетняя практика показывает, что последний вариант – самый безопасный и пользуется спросом у «знающих» граждан.

Не забудьте после передачи денег взять расписку с продавца. Она оформляется в простой письменной форме с указанием переданной суммы, цели передачи, ФИО и паспортных данных продавца.

Еще один момент: проверьте по домовой книге, не проживают ли в квартире лица, которых, во-первых, нельзя выселить без согласия специального органа (например, несовершеннолетние дети), а, во-вторых, которые имеют право пожизненного проживания (например, был завещательный отказ в пользу сестры мужа и т.д.).

Но выписка из домовой книги должна быть расширенной, так как в обычной выписке вы не увидите информацию о гражданах, которые были выписаны «временно», например, на время прохождения воинской службы или отбывания наказания в местах не столь отдаленных.

Наследник состоит в браке? Если да, то требуем с него нотариально удостоверенное согласие жены/мужа на совершение сделки купли-продажи. Если супруги развелись, но квартира была куплена во время брака, все равно требуется вышеуказанное согласие.

Приобретать квартиру, полученную по наследству, или нет – ваше право. Но, несмотря на все сложности в оформлении документов и «подводные» камни при заключении сделки, зачастую можно найти довольно неплохой вариант недвижимости, который не будет стоить бешеных денег из-за того, что наследники хотят побыстрее получить «куш» и разделить его между собой.

И, наконец, если хотите совсем обезопасить себя от всех негативных моментов, запомните: срок исковой давности по наследственным делам – 3 года; поэтому по истечении этого времени требования к имуществу предъявляться не могут. Безусловно, есть исключения из правил, но они незначительны.

О admin

x

Check Also

Надбавка — что это такое? (Словарь терминов)

Слово «надбавка» может употребляться в разных значениях. В этой статье мы рассмотрим, что означает надбавка ...

Навязывание страхования потребительского кредита

Навязывание страхования потребительского кредита — что думает Минфин Навязывание при оформлении потребительского кредита заключения банковского ...

Навязанную страховку можно будет вернуть в течении 2 недель

Отказаться от ненужной страховки можно будет на протяжении 14 дней На сегодня «период охлаждения» работает ...

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры?

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры? Трудно переоценить важность проверки юристом ...

На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица?

На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица? Покупка квартиры у юридического лица ...

На трассах появятся новые ограждения

На трассах появятся новые ограждения Новый подход к безопасности на российских дорогах сейчас тестируется в ...

На ознакомление с материалами уголовного дела обвиняемым выделят 3 месяца

На ознакомление с материалами уголовного дела обвиняемым выделят 3 месяца МВД и Следственный комитет РФ ...

На каком сроке уходят в декретный отпуск в РФ в 2018 году

На каком сроке уходят в декретный отпуск Понятие декретного отпуска дается в статье 255 ТК ...

На каком сроке (месяце, неделе) уходят в декретный отпуск?

На каком сроке (месяце, неделе) уходят в декретный отпуск? На каком сроке уходят в декретный ...

На какой срок формируется план закупок?

На какой срок формируется план закупок? План (график) закупок — правовые основы Рассказ о том, ...

На какой срок можно сделать временную регистрацию

На какой срок можно сделать временную регистрацию? Здравствуйте. Я продала квартиру и теперь мне нужно ...

На какой срок избирается Президент РФ?

На какой срок избирается Президент РФ? На какой срок избирается президент РФ, увы, известно далеко ...

На какой срок делается временная регистрация

На какой срок делается временная регистрация? Здравствуйте! Я хотела бы узнать есть ли госпошлина за ...

На какие товары полагается замена

Временную замену для каких товаров на время их гарантийного ремонта должен предоставить магазин? Согласно правительственному ...

На какие виды работ допуск СРО не требуется?

На какие виды работ допуск СРО не требуется? В каких случаях не нужно свидетельство о ...

На детском питании появится особая маркировка

На детском питании появятся особые метки Роспотребнадзор всерьез взялся за проблему некачественного детского питания. За ...

На бутылках с алкоголем появятся страшилки, как на пачках с сигаретами

На бутылках с алкоголем появятся страшилки, как на пачках с сигаретами В Минздраве России идет ...

Мягкое — пневматическое оружие придется регистрировать

Планируется внести изменения в закон относительно регистрации пневматического оружия О данных изменениях сообщается на официальном ...

МЧС: проверка торгово-развлекательных центров продлится до 30 июля

МЧС: проверка торгово-развлекательных центров продлится до 30 июля МЧС продолжает проверку пожарной безопасности объектов массового ...

МЧС предлагает новую категорию риска по пожарной безопасности

МЧС предлагает новую категорию риска по пожарной безопасности — чрезвычайно высокого МЧС разработало проект постановления ...

Муниципальное жильё — что это за жилье

Муниципальное жильё Муниципалитет как орган территориального самоуправления предоставляет жилплощадь отдельным категориям граждан в порядке и ...

Рейтинг@Mail.ru